自己破産の申立てにおいて、居住環境の確保は重要な問題です。

ご相談頂く中でたまに聞かれることとしては、「自己破産申立てしても今の賃貸物件に住み続けることが可能かどうか」というものがあります。

この記事では、自己破産をすることで現在の或いはこれからの居住物件の賃貸借契約にどう影響するのか、賃貸借契約の仕組みや、保証会社の特徴を踏まえて解説します。

自己破産をしても今の賃貸契約が解除されることはない

自己破産の申立て手続きをしても、今住んでいる部屋の賃貸契約が解除されることは原則としてありません。

平成16年に現行破産法（平成１７年１月１日施行）が施行されるにあたり、当時の民法621条（賃借人が破産宣告を受けた場合、賃貸人・破産管財人のどちらからでも賃貸借契約が解除の申し入れが出来るというもの）が削除されました。賃貸借契約の存続・終了は破産管財人が判断することが原則となりました。そのため、賃借人（入居者）が自己破産をしても賃貸人（大家さん）が退去を申し入れることはできなくなりました。

但し、賃料の滞納がある場合は破産申立てとは関係なく「賃料の未払い」によって賃貸借契約の解除を申し入れてくる可能性はあります。

多重債務で自己破産する方は、賃料も滞納しているケースがあります。自己破産申立てにおいては特定の債権者を除外して手続きの進行は出来ません。従って、滞納賃料も破産債権に組み入れすることになります。乱暴な表現ですが，簡単にいえば「滞納した賃料は踏み倒す」ことにならざるをえません。（これから先の定期的に生じる賃料は支払可能ですが，未納分について見逃して，これから家賃払ってくれればいいよと言ってくれる大家さんは民間の場合ほぼあり得ません）

そのため、現実的には賃貸借契約が終了してしまう可能性はないとは言えません。

自己破産後の引越し・賃貸契約は可能

基本的には自己破産後も今の賃貸物件に住み続けることができます。

もしくは、今住んでいる部屋の家賃が収入に見合っていない場合は引っ越しをすることも可能です。

ただし、後ほどご紹介しますが、自己破産をしたことによって入居審査に通過できないケースがあるので注意しなければなりません。

賃貸契約の審査の仕組み

まず、賃貸契約の審査がどのように行われているのか見ていきましょう。

貸主の審査

まず、物件を貸し出す大家や管理会社による審査があります。

この審査においては、支払い能力があるかどうかが判断されます。勤務先や勤続年数、収入状況が審査基準となります。

この審査では信用情報に事故歴が記載されている（いわゆる「ブラックリスト」に登録されている）かどうかはあまり重要ではありません。なぜなら、賃貸物件のオーナーや管理会社は信用情報を参照することが出来ないためです。そのため、あくまでも入居者の支払い能力や賃借人の状況（例えばペットを飼っているなど）がポイントになるということです。

保証会社の審査

連帯保証人がいなかったり連帯保証人が不要な契約である場合、家賃保証会社との契約が必要になるケースが多くあります。多くの賃貸物件では家賃保証会社が必須、もしくは利用可能だと思われます。

家賃保証会社には「信販系保証会社」「協力系保証会社」「独立系保証会社」などの種類があり、保証会社の種類によって審査内容が異なるため注意が必要です。

一般に信販系、協力系、独立系の順で保証料は安価な一方、審査の通りやすさで言えば逆の順序（独立系、協力系、信販系）であることが多いと思われます。

実際に不動産会社の賃貸物件情報を見ると、利用できる保証会社の項目に信販系と独立系など複数の保証会社が記載されていることがあります。これは片方（独立系のことが多いと思います）が「滑り止め」であると思われます。

家賃保証会社の種類と特徴

では、いま触れた家賃保証会社について、それぞれの種類ごとの特徴や審査内容について解説します。

信販系保証会社の場合

信販系保証会社とは、信用情報機関に加盟することで入居希望者の信用情報を確認することができる保証会社です。

契約時にクレジットカードを作ることになる会社もあります。

信用情報の内容を参照出来るため、自己破産をした人は事故歴が記載されている期間は、ほぼ確実に審査落ちするものと思われます。

協力系（LICC加盟）保証会社の場合

協力系保証会社とは、信用情報機関には登録していない一方で、家賃滞納記録の情報を共有して入居審査に利用している家賃保証会社です。

これらの保証会社は、LICC（全国賃貸保証業協会）に加盟することで家賃滞納記録を共有することができます。

過去に家賃の滞納がある場合、情報共有されていると審査落ちする可能性が高いと思われます。

独立系保証会社の場合

独立系保証会社は、信用情報や家賃滞納履記録の情報も、独自の基準で審査をする保証会社です。

審査内容としては、主に収入状況や勤務先の属性が重視されます。

ただし、同じ保証会社で家賃を滞納している記録があると、その保証会社で賃貸契約を結ぶことは基本的にできなくなるので注意が必要です。また、一般に信用情報に事故歴があるなど信用の低い人を対象にしている業者も一定数あるため、そうした先の場合は追加で人的保証人を求められる可能性もあります。

公営住宅やUR賃貸を利用する

引っ越し先に、公営住宅やUR賃貸を利用する手段も考えられます。

公営住宅とは、一般的に市営住宅や県営住宅と呼ばれる賃貸住宅です。

低所得者が住めるように家賃が低く設定されているので自己破産後でも住みやすいという特徴があります。ただし、所得制限が課せられていたり、所得に応じて家賃が変動するなどの点には注意が必要です。

UR賃貸とは、UR都市機構という組織が管理・提供する賃貸住宅です。礼金や仲介手数料がかからないので自己破産をしたことでお金をすぐに工面できない人に向いています。

但し、公営住宅やUR等に入居する場合、連帯保証人を自然人で選ぶ必要があることが多いです。「同一の市町村或いは都道府県に居住の親族」など縛りがあることもありますので、十分に注意してください。

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